Befund · Objekt-Check
Hotel
Sonnenhof
UrteilGELB
Verhandeln statt unterschreiben.
Objekt-Check · 190 € Festpreis · Urteil in 48 h (werktags) · 5–40 Zimmer
EINTRETEN — KLICK, SCROLL ODER ESC ÜBERSPRINGTEINTRETEN — TIPPEN ODER SCROLLEN ÜBERSPRINGT
MUSTERAKTE konstruiertes Beispiel, kein Kundenfall
Hotel pachten oder kaufen? Hoteleur prüft, bevor du unterschreibst.
AKTE SONNENHOF1/9
Hotel
Kap 01 · Gesamturteil
Tragfähig — aber ohne Fehlerspielraum.
Standort solide
Markt & Wettbewerb auf Niveau
Pacht / Preis Jahr 1 eng
Rentabilität auf Schwelle
Genehmigung 2 Nachweise offen
Im Report: fünf Klartext-Sätze, die du Bank oder Partner vorlesen kannst.
Teilurteile mit KippfaktorenSeite 2 von 21
Kap 02 · Standort
72/100
Mikrolage-Score — solide (stark ab 75)
Mobilität 12Versorgung 34Kultur 18Freizeit 1579 POI · abstrahiert · OSM
[M] Amtliche Statistik · [OSM] KartendatenSeite 4 von 21
Kap 04 · Pacht / Preis
27,4 %
So viel vom Zimmerumsatz geht im Jahr 1 an die Pacht — über der Leitplanke von 25 %. Ab Jahr 3: 19,8 %.
19,8 %J1: 27,4 %
0Leitplanke 25 %30 %35 %
Die Pacht ist nicht zu hoch — sie ist falsch verteilt. Jahr 1 braucht einen Abschlag (Kap 07).
[R] Rechenkern · Anteil am Logisumsatz (Zimmerumsatz)Seite 9 von 21
Kap 06 · Rote Flaggen
2
Nachweise fehlen — jeder einzelne kann das Projekt kippen.
Sonnenhof: 36 Gastbetten
123060
Bettentreppe — ab jeder Stufe steigen die Anforderungen
Brandschutzstufe ab 30 Gastbetten— steht in der Bauakte, nicht im Exposé.
Energieausweis fehlt— Baujahr 1908, der größte Nebenkostenblock.
[E] Exposé · [A] Annahme — K.-o.-Kriterien zuerstSeite 14 von 21
Kap 07 · Verhandlungspunkte
10.800 €
So viel weniger Pacht ist verhandelbar:−600 €/Mon. (Jahr 1), −300 €/Mon. (Jahr 2) = 10.800 €.
VERHANDLUNGSSACHEAnlaufstaffel: erst weniger, dann volle Pacht
VERHANDLUNGSSACHEDach & Fach abgrenzen
ANWALTSSACHEKlausel-Formulierungen
RANDVERMERK · Dieser eine Hebel: 10.800 €. Die Prüfung, die ihn findet: Objekt-Check kaufen — 190 €
[R] Rechenkern · 5 Hebel im ReportSeite 16 von 21
Kap 09 · Nächster Schritt
Weiterverfolgen — aber nachverhandeln.
1Nachweise anfordern — ein Brief
2Anlaufstaffel + Dach & Fach verhandeln
3Vertragsentwurf betriebswirtschaftlich prüfen lassen — machen wir: Pachtvertrag-Analyse, 390 € →
Dieses Gelb kann Grün werden — wenn du die drei Punkte oben klärst.
Ehrliche Empfehlung — auch „Finger weg" wäre eineSeite 20 von 21
Der Beweis · Original-Seite
So sieht eine Seite aus dem Report aus — im Original.
MUSTERREPORT · SONNENHOFKAP 05 · S. 12
LogisumsatzR334.000
Nebenerlöse (Frühstück u. a.)A26.000
Gesamtumsatz360.000100,0
Reinigung & WäscheA−44.80012,4
Frühstück (Wareneinsatz)A−16.2004,5
Vertrieb (OTA real + Marketing)B−40.70011,3
Personal (2,5 VZÄ inkl. Inhaberl.)A−105.00029,2
Energie & NebenkostenA−26.0007,2
Verwaltung, Versicherung, TechnikA−20.0005,6
Instandhaltung + FF&E-ReserveB−11.3003,1
GOP (vor Pacht & Kapitaldienst)96.00026,7
Pacht nettokaltE−66.00018,3
EBITDA30.0008,3
Kapitaldienst (DSCR = 1,30)R−23.000
Ergebnis nach Kapitaldienst7.000
R — Rechenkern: nach festen Regeln gerechnet. Keine Zahl im Report stammt aus einem Sprachmodell.· A — Annahme, steht als Annahme. · B — hoteleur-Benchmark. · E — Exposé.
Jede Zeile mit Herkunft · Seite 12 von 21Ganzen Musterreport lesen →
Dein Objekt
So sieht dein Urteil aus.
Neun Kapitel, ein klares Urteil: Grün, Gelb oder Rot — als PDF ins Postfach.
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Du schickst ein Exposé oder ein paar Eckdaten — den Rest erledigen wir.
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Sichere Zahlung über Stripe, Zahlungsbestätigung per Mail.
TAG 0DU FÜLLST DEN FRAGEBOGEN AUS
Rund 8 Minuten: Exposé hochladen oder Eckdaten eintippen — geht auch ohne Exposé.
TAG 0WIR PRÜFEN
Der Rechenkern rechnet nach festen Regeln, ich prüfe jedes Ergebnis persönlich.
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Die 48 Stunden zählen ab deinem ausgefüllten Fragebogen — werktags.
190 € Festpreis — klassische Hotelberatung beginnt bei 5.000 €.
Betriebswirtschaftliche Prüfung — keine Rechts- oder Steuerberatung.
Wer prüft
Ein Rechenkern rechnet. Ein Mensch urteilt.
Ein Rechenkern ist ein festes Regelwerk: Dieselben Eingaben ergeben immer dasselbe Urteil. Kein Bauchgefühl, kein Schätzen — nachrechenbar.
DATEN
EExposéFFragebogenMAmtl. StatistikOSMKartendatenBBenchmark
RECHENKERN
pachtquote_j1 27,4 %leitplanke 25,0 %27,4 > 25,0 → URTEIL: GELB
URTEIL
Ampel + 9 Kapitel
MENSCH
prüft persönlich, unterschreibt das Urteil
gez. A. Calcagno
KI liest und sortiert nur.Keine Zahl im Report stammt aus einem Sprachmodell.
Angelo Calcagno · M.Sc. Wirtschaftsingenieur — hat seit 2023 sechs Beherbergungsbetriebe aufgebaut und dabei Zahlen, Verträge und Betrieb verantwortet.Warum ich prüfe, statt zu vermitteln →
Jede Aussage im Ratgeber ist belegt: 467/467 selbst geprüft, jede Quelle verlinkt — Fakten-Seite →
Hoteleur ist die einzige Partei am Tisch, die dir zum Nein raten darf.
Ketten prüfen jedes Objekt. Jetzt kannst du das auch.